Признание лица добросовестным приобретателем квартиры

Поскольку до сих пор в законодательстве имеется целый ряд общественных отношений не достаточно урегулированных соответствующими законами, возникают подчас неразрешимые или неустранимые противоречия, которые могут ощутить на себе участники гражданского судопроизводства.

Типичным примером таких противоречий в российском законодательстве может служить защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения.

Обратимся к ч. 2 ст. 35 Конституции РФ. В ней говорится, что каждый из нас может что-либо купить и пользоваться этим имуществом так, как заблагорассудится. Но применительно к покупке квартиры сегодня покупателям приходиться иметь в виду, что объект сделки может иметь «темное» прошлое, а в будущем сделка может быть признана ничтожной. Среди типичных примеров «темного» прошлого можно выделить следующие:

• Приобретенная квартира ранее была неправильно приватизирована, а потом продана. После регистрации договора купли-продажи подается иск об оспаривании сделки в суде со стороны лиц, чьи права были попраны в процессе незаконной приватизации.
• При оформлении сделки купли-продажи права собственности продавца были удостоверены поддельными документами. Такая сделка, как правило, затем оспаривается истинными собственниками квартиры.

После регистрации сделки купли-продажи квартиры, оспариваемой по любому из этих двух пунктов, происходит смена Вашего титула собственника, на титул приобретателя квартиры.

Происходит эта смена только в судебном порядке (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ). По ч. 1 ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является покупатель квартиры, подписавший договор купли-продажи с лицом, не имевшим прав собственности на нее, о чем покупатель не мог знать. Если же покупатель знал об этом, то данная сделка уже переходит в статус уголовного делопроизводства по ст. 174-175 УК РФ.

Истребование приобретенной квартиры производится у добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК РФ:

• Если квартира, купленная добросовестным приобретателем, выбыла из владения настоящего собственника против его воли.
• Если квартира была подарена лицом, не имевшим на то права.

По закону только деньги или ценные бумаги не могут быть истребованы у добросовестного покупателя. Квартира не подпадает под эту категорию, поэтому нередко дела такого рода завершаются тем, что квартира изымается у добросовестного покупателя и возвращается владельцу. Этот исход – самый неприятный для добросовестного покупателя, поэтому избежать его можно только при надежной защите со стороны опытного юриста или адвоката, хорошо знающего, как защитить интересы клиента.

Соответственно, приходится признать, что действующее законодательство никак не способно защитить добросовестного приобретателя от истребования купленной квартиры. Однако титул добросовестного приобретателя создан отнюдь не случайно и необходим в следующих ситуациях:

• Добросовестного приобретателя нельзя призвать к уголовной ответственности по ст. 174-175 УК РФ.
• Коль скоро приобретатель признан добросовестным, а сделка была совершена возмездно, истец будет обязан доказать факт хищения или утери квартиры.
• Если истец подаст иск к добросовестному приобретателю о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, то суд откажет истцу.
• Если квартира была истребована у добросовестного приобретателя, то он имеет право на компенсацию из бюджета (ФЗ №122 от 21.06.1997 г.).
• В иске об истребовании квартиры может быть отказано, если пропущен срок исковой давности – 3 года с даты подписания договора купли-продажи.

В судебной практике дела о признании покупателей недвижимости добросовестными приобретателями, а также о защите их от истребования квартир по виндикационным искам, о выплатах компенсаций за утрату прав собственности на жилье вполне заслуженно признаются сложнейшими. Исходя из требований законодательства, чтобы иметь возможность воспользоваться правами добросовестного покупателя, необходимо доказать суду, что Вы таковым являетесь.

Сделать это можно только в том случае, если еще на этапе проведения сделки купли-продажи Вы позаботились об этом заранее. То есть не просто провели ряд действий, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры, но и сохранили доказательства совершения таковых действий.

Сам по себе процесс защиты прав добросовестного приобретателя таит немало сложностей, так как положения законодательства, касательно виндикационных исков, достаточно запутаны и неоднозначны. Множество обстоятельств конкретного дела могут сыграть решающую роль в судебном процессе.

Наша компания обладает большим опытом защиты прав добросовестных приобретателей в суде в Москве (метро Беляево, Теплый Стан, Коньково и д.р.) и Московской области. Обратившись к нам, Вы получите квалифицированную консультацию, а также сможете заключить договор на представительство Ваших интересов в суде опытным адвокатом.

Позвоните нам - поможем!